Mehrfamilienhaus geerbt: Die ersten Schritte

Das Wichtigste in Kürze

Die Mietverträge laufen unverändert weiter, Sie treten als Vermieter ein.
Sichern Sie zuerst Konten, Versicherungen und Kautionen.
Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall in der Regel gebührenfrei.
Den Erwerb müssen Sie dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzeigen.
Erbengemeinschaften brauchen klare Zuständigkeiten.

Wer ein Mehrfamilienhaus erbt, wird von einem Tag auf den anderen Vermieter. Oft in einer ohnehin schweren Zeit, und nicht selten gemeinsam mit Geschwistern. Dieser Überblick hilft Ihnen, die wichtigsten Dinge in der richtigen Reihenfolge anzugehen.

Die Mietverhältnisse laufen einfach weiter

Mit dem Erbfall treten Sie in alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein. Das gilt auch für die Mietverträge: Sie laufen unverändert weiter, Sie müssen nichts neu abschließen. Ihre Mieter dürfen sich darauf verlassen, dass Absprachen und Vereinbarungen weiter gelten.

Umgekehrt heißt das aber auch: Die Pflichten als Vermieter liegen ab sofort bei Ihnen. Die Heizung muss laufen, Schäden müssen behoben und die Betriebskosten abgerechnet werden.

Erste Schritte in den ersten Wochen

Nachweis als Erbe beschaffen. Banken, Versorger und das Grundbuchamt verlangen einen Nachweis. Das ist in der Regel ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.

Überblick über die Konten verschaffen. Auf welches Konto zahlen die Mieter? Laufen Daueraufträge für Versicherungen, Grundbesitzabgaben und Versorger weiter? Sorgen Sie dafür, dass die laufenden Kosten gedeckt sind.

Versicherungen prüfen. Die Wohngebäudeversicherung geht auf die Erben über. Informieren Sie den Versicherer und prüfen Sie, ob Versicherungssumme und Umfang noch passen.

Mieter informieren. Ein kurzes, freundliches Schreiben schafft Vertrauen: wer jetzt Vermieter ist, wohin die Miete geht, wen man bei Schäden erreicht.

Kautionen sichern. Die Kautionen der Mieter müssen getrennt vom übrigen Vermögen angelegt sein. Klären Sie, wo die Kautionen liegen und ob Nachweise vorhanden sind. Beim Auszug eines Mieters müssen Sie die Kaution zurückzahlen, auch wenn Sie sie selbst nie erhalten haben.

Grundbuch berichtigen lassen

Als Erbe sind Sie zwar sofort Eigentümer, im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Die Berichtigung beantragen Sie beim Grundbuchamt. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung der Erben in der Regel gebührenfrei.

Als Erbengemeinschaft entscheiden

Erben mehrere Personen, gehört das Haus allen gemeinsam. Entscheidungen der laufenden, ordnungsgemäßen Verwaltung können mit Mehrheit getroffen werden, wichtige Entscheidungen wie ein Verkauf brauchen dagegen die Zustimmung aller.

In der Praxis bewährt sich eine klare Regel: Wer kümmert sich um was, und wer hat welche Vollmacht? Viele Erbengemeinschaften geben die Verwaltung auch bewusst an eine neutrale Verwaltung ab, damit nicht eine Person die ganze Arbeit hat und alle denselben Informationsstand haben.

Steuern im Blick behalten

Der Erwerb durch Erbschaft ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen, sofern das Finanzamt nicht bereits durch Notar oder Gericht informiert wurde.
Die Mieteinnahmen erklären Sie ab dem Erbfall in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung. Die Abschreibung des Gebäudes führen Sie in der Regel so fort, wie sie der Verstorbene begonnen hat.
Für vermietete Wohnimmobilien gibt es bei der Erbschaftsteuer unter bestimmten Voraussetzungen Vergünstigungen.

Lassen Sie sich hier unbedingt von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater beraten.

Behalten, verkaufen oder verwalten lassen?

Die Entscheidung über die Zukunft des Hauses muss nicht sofort fallen. Wichtig ist, dass das Haus in der Zwischenzeit ordentlich weiterläuft. Das erhält den Wert und erspart Ärger mit Mietern.

Häufige Fragen

Kann ich den Mietern als Erbe kündigen?

Nicht einfach so. Die Mietverträge laufen mit allen Rechten und Pflichten weiter. Für eine Kündigung gelten dieselben gesetzlichen Voraussetzungen wie für den bisherigen Vermieter, etwa Eigenbedarf.

Wer entscheidet in einer Erbengemeinschaft über Reparaturen?

Maßnahmen der ordnungsgemäßen laufenden Verwaltung können mit Mehrheit beschlossen werden. Notwendige Maßnahmen zur Erhaltung, etwa bei einem Rohrbruch, darf jeder Miterbe auch allein veranlassen.

Muss ich die Kaution zurückzahlen, obwohl ich sie nie bekommen habe?

Ja. Als Erbe übernehmen Sie auch die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution. Klären Sie deshalb früh, wo die Kautionen angelegt sind.

Wie wir helfen

Wir übernehmen die Verwaltung geerbter Häuser geordnet: Unterlagen sichten, Konten und Kautionen klären, Mieter informieren, Betriebskosten abrechnen. Alle Erben erhalten auf Wunsch dieselben Berichte und damit denselben Überblick. Sprechen Sie uns an

Quellen

Redaktion Ohlinger und Freiherr UG (haftungsbeschränkt) i. G.

Fachlich verantwortet von unserem Team mit Immobilien- und Versicherungsexpertise.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.